Immisje czyli jak poradzić sobie z uciążliwym sąsiadem

Wolność Tomku w swoim domku… – a może jednak nie do końca? Co robić gdy sąsiad regularnie urządza głośne imprezy tuż za ścianą lub gdy nieprzycięte drzewa ograniczają dostęp do światła w naszym domu? Czyli czym są immisje, jak należy korzystać z prawa własności oraz jakie uprawnienia przysługują, gdy prawo to jest nadużywane, a zatem prawo sąsiedzkie w praktyce.

Kodeks cywilny przewiduje tzw. zakaz immisji. Immisje, zwane również zakłóceniami, oznaczają skutki korzystania z nieruchomości polegające na oddziaływaniach na okoliczne nieruchomości. Immisje to termin, którym określa się zachowania mające miejsce na nieruchomości własnej (wyjściowej), lecz oddziałujące na nieruchomość lub nieruchomości sąsiednie. Źródłem immisji jest zachowanie podejmowane przez właściciela w całości na własnej nieruchomości. Zakaz immisji oznacza, że właściciel nieruchomości przy wykonywaniu swego prawa powinien powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. W praktyce oznacza to, że właściciel nieruchomości — gruntowej, jak i budynkowej oraz lokalowej winien w taki sposób korzystać ze swojej nieruchomości, by nie zakłócał korzystania z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę. Ocena przeciętnej miary musi być dokonana na podstawie obiektywnych warunków panujących w środowisku osób zamieszkujących na danym terenie, a nie na podstawie subiektywnych odczuć osób, narażonych na takie negatywne oddziaływanie. Co więcej, warto zaznaczyć, że nieruchomością sąsiednią w rozumieniu art. 144 k.c. jest nie tylko nieruchomość przylegająca do nieruchomości będącej źródłem immisji, ale wszystkie nieruchomości, które znajdują się w zasięgu omawianych oddziaływań.

Przykładem niedozwolonych immisji jest nieusunięcie przez właściciela rozrastających się gałęzi drzew czy krzewów, które przesłaniają światło dzienne, lub też wzniesienie budynku, co pozbawia sąsiada światła, widoku lub sygnału radiowo-telewizyjnego czy też sygnału umożliwiającego korzystanie z sieci komórkowych; rozprzestrzenianie się owadów i robaków w przypadku, gdy ich zintensyfikowana ilość wynika ze złego stanu sanitarnego nieruchomości, nadmierny hałas występujący często i regularnie, ponad przeciętne szczekanie psa np. w godzinach nocnych.

Immisje – co zatem robić gdy ich doświadczymy?

Gdy doświadczamy immisji ze strony właściciela nieruchomości sąsiedniej, prawo cywilne przewiduje, że możemy żądać zaniechania naruszeń i przywrócenia stanu zgodnego z prawem. Z takim żądaniem możemy wystąpić do sądu. Przywrócenie stanu zgodnego z prawem może zatem oznaczać zobowiązanie pozwanego do podjęcia określonych działań (np. przycięcie żywopłotu, zmniejszenie hałasu do poziomu nieprzekraczającego przeciętnej miary, zamontowanie filtrów zmniejszających pylenie, ograniczenie czasu pracy uciążliwego przedsiębiorstwa itp.). Należy pamiętać, że roszczenie to jest niezależne od winy właściciela dopuszczającego się naruszeń oraz od wystąpienia szkody po stronie osoby, która doświadcza skutków immisji.